Escrituras en Ecuador: linderos con un punto y medidas o el terreno georreferenciado

Hay escrituras que describen el terreno con un solo punto y unas medidas, y otras con las coordenadas de todo el terreno. Qué diferencia hay, qué riesgos trae y qué revisar antes de comprar.

Antes de comprar un terreno o una casa en Ecuador, mira con atención cómo describe la escritura el terreno. No todas lo hacen igual, y la diferencia puede costarte metros cuadrados, dinero o un conflicto con el vecino.

Lo que dice una escritura sobre el terreno

La escritura pública describe el inmueble: dónde está, su superficie, su clave catastral y sus linderos, es decir, sus límites. Hay dos formas muy distintas de describir esos límites.

Tipo 1: un punto y unas medidas

Muchas escrituras, sobre todo las antiguas, las de terrenos rurales y las de herencias, describen el terreno con medidas y vecinos: "Norte: 20 metros con propiedad de Juan Pérez; Sur: 20 metros con la calle; Este: 35 metros con..." A veces se añade un solo punto de referencia, por ejemplo una coordenada en el centro o en una esquina, con distancias desde ese punto.

El problema es que eso no fija el terreno en el mapa:

• La forma real puede ser distinta: con las mismas medidas caben un rectángulo, un trapecio o una figura torcida.
• No se sabe con exactitud dónde empieza y dónde termina el terreno, así que la descripción puede cruzarse con la del vecino.
• Los vecinos nombrados en la escritura pueden haber cambiado hace años, y las referencias ("con la quebrada", "con el camino viejo") pueden haber desaparecido.
• La superficie de la escritura muchas veces no coincide con la que se mide en el sitio.

Tipo 2: el polígono completo, georreferenciado

Las escrituras más recientes y los terrenos bien regularizados se basan en un levantamiento topográfico georreferenciado: un topógrafo mide el terreno y da las coordenadas de todos los vértices (las esquinas), normalmente en UTM con el datum WGS-84 o SIRGAS. Con eso el terreno queda definido en toda su superficie:

• La forma y la superficie se pueden calcular y comprobar.
• Se puede ver el terreno exacto en un mapa o en el catastro, y replantearlo en el sitio.
• Las superposiciones con los vecinos se detectan antes de firmar.

Muchos municipios y notarías ya piden este levantamiento para vender o inscribir un terreno, y los municipios lo exigen para corregir linderos y medidas: Guayaquil, por ejemplo, pide un levantamiento georreferenciado con coordenadas UTM para la rectificación de linderos y mensuras.

Cuando la medida real no coincide: excedentes y diferencias

Si al medir el terreno resulta más grande que lo que dice la escritura, hay un excedente; si resulta más pequeño, una diferencia. El Código Orgánico de Organización Territorial (COOTAD, art. 481.1) deja que cada municipio fije por ordenanza un error técnico aceptable de medición y el trámite para regularizar.

• Dentro de ese margen, la diferencia se considera un error de medición. Paute, por ejemplo, acepta un 10 % en terrenos urbanos de hasta 1.500 m².
• Por encima del margen, el excedente se regulariza en el municipio, y muchas ordenanzas cobran al propietario los metros de más.
• Si el terreno es más pequeño, pagaste por metros que no existen.

Por eso un terreno con escritura del tipo 1 puede traer un trámite y un costo extra después de la compra.

Qué hacer antes de comprar

1. Pide la escritura y el certificado de gravámenes y mira cómo se describen los linderos.
2. Contrata un levantamiento topográfico georreferenciado si la escritura no tiene las coordenadas de todos los vértices. Suele costar unos cientos de dólares en un lote urbano: es poco comparado con el precio del terreno.
3. Compara el levantamiento con la escritura y con la ficha catastral del municipio: superficie, forma y linderos.
4. Camina los límites con el vendedor y, si puedes, con los vecinos: muros, cercas y mojones deben coincidir con el plano.
5. Ponlo por escrito en la promesa de compraventa: el precio por la superficie medida, quién paga la regularización si hay excedente y qué pasa si falta terreno.
6. Deja que tu propio abogado revise todo antes de firmar.

En resumen

Una escritura con un punto y unas medidas no es necesariamente mala, pero no te dice con certeza qué terreno compras. Una escritura con el polígono georreferenciado sí. Si el terreno que te interesa tiene una escritura del primer tipo, mídelo antes de comprar.

Busca terrenos en EcuaNido en Terrenos y consulta los pasos de la compra en nuestra guía de compra. Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado: las ordenanzas cambian de un cantón a otro.